Cẩm nang xây dựng nhà xưởng

Cẩm nang xây dựng nhà xưởng sẽ giúp cho các chủ đầu tư nói riêng và các doanh nghiệp nói chung hình dung và nắm rõ việc xây dựng nhà xưởng – xây dựng nhà kho phải trải qua quy trình như thế nào, qua đó dễ dàng quản lý kiểm soát để các dự án xây dựng diễn ra hiệu quả và tiết kiệm nhất. Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây được đúc kết kết kinh nghiệm từ VMsteel.

• Xem thêm: Lắp dựng nhà xưởng khung thép
• Xem thêm: Gia công kết cấu thép

Chuẩn bị

Trước hết bạn cần hiểu thật chi tiết các yêu cầu cơ bản về nhu cầu sử dụng của công trình nhà xưởng, kho của doanh nghiệp mình mong muốn: Diện tích, chiều cao nhà xưởng, các loại máy móc dây chuyền dự kiến sẽ lắp đặt như thế nào, công năng sử dụng của các loại nhà xưởng như nhà kho chứa thành phẩm, xưởng sản xuất, phòng kỹ thuật, văn phòng...
Lưu ý về những thay đổi trong tương lai, ví dự có thể mở rộng quy mô hay phải di dời qua địa điểm khác trong tương lai. 
Bạn nên tính toán trước để chọn hình thức kết cấu của nhà xưởng phù hợp cho các dự tính của bạn. Thông thường có hai hình thức kết cấu nhà xường là nhà xưởng bê tông cốt thép và nhà xưởng khung thép tiền chế. Tùy theo nhu cầu sử dụng và các dự tính trong tương lai mà bạn có thể lựa chọn hình thức phù hợp cho dự án. Bạn cũng nên tham khảo tư vấn từ các nhà thầu để có được lựa chọn và giải pháp tốt nhất.
Tập hợp và ghi lại các thông tin trên khi thiết kế cho ngôi nhà của bạn để sau ngày làm việc với công ty, nhà thầu xây dựng nhà xưởng.
Để giúp mọi người có cái nhìn tổng thể và giải quyết được những khó khăn ấy, chúng tôi xin liệt kê chi tiết các bước từ khi chuẩn bị đến khi hoàn thiện một dự án nhà xưởng, kho như sau:

Bước 1: Lập kế hoạch dự toán chi phí xây dựng nhà xưởng.

Kế hoạch tài chính.

Vấn đề rất quan trọng trước khi dự định xây là chính là Tiền để xây nhà xưởng, nếu chủ đầu tư xem nhẹ việc lập kế hoạch tài chính xây dựng nhà xưởng, dẫn đến dự án sẽ gặp khó khăn lớn khi đối diện với phát sinh hoặc nó có thể ảnh hưởng tới tài chính hiện tại của doanh nghiệp. Không nên để trường hợp thiếu vốn khi công trình đang xây dựng dở dang, cách tốt nhất là chủ đầu tư cần dự trù trước chi phí, thông thường có 2 loại chi phí chính cần ước tính:

Ước tính chi phí xây dựng cơ bản:

Đây là chi phí bạn cần để xây dựng nhà xưởng đến mức độ hoàn thiện phần xây dựng có thể đã bao gồm phần chi phí phần thô, chí phí hoàn thiện và chi phí phần máy móc thiết bị.

Chi phí loại này gồm: Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công) + Chi phí thi công xây dựng + Chi phí giám sát.
Về chi phí thi công xây dựng là chi phí lớn nhất, cách tính phổ biến hiện nay là mọi người thường lấy m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá 1m2, cách tính này chỉ tương đối, cách tính chính xác nhất là bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự toán chi tiết các hạng mục.

Chi phí phát sinh:

Thực tế khi xây nhà luôn có chi phí phát sinh, vì vậy ngoài số tiền chi phí xây dựng cơ bản bạn nên dự trù 10 -20% số tiền gọi là dự phòng phí, với khoản dự phòng đó bạn có thể yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư và nhà thầu thi công.

Thủ tục pháp lý

Tìm hiểu về pháp lý các vấn đề liên quan đến dự án xây dựng kho, xưởng của bạn.
Trên thực tế có rất nhiều người do lịch sử gia đình và các vấn để kế thừa giữa các thế hệ mà việc sở hữu nhà trở nên không rõ ràng về mặt pháp lý, vì vậy mà bạn phải tìm hiểu về mặt pháp lý như các thủ tục cấp phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Xin cấp giấy phép xây dựng.

Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng. Đối với việc xin giấy phép xây dựng bạn hoàn toàn có thể tự làm để tiếp kiệm chi phí thuê các dịch vụ khác. Chúng tôi đã hướng dẫn các bước và việc chuẩn bị các loại giấy tờ để được cấp giấy phép xây dựng bạn có thể tham khảo bài viết tại đây.

Hướng dẫn xin giấy phép xây dựng.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
– Xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ đầu tư không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm. Xin xem thêm ở bước 2 dưới đây.

Bước 2: Chọn nhà thầu xây dựng tư vấn thiết kế.

– Không có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, chủ đầu tư thực tế vẫn có thể xây được nhà. Ngay cả việc chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng ở bước 2 cũng có thể thuê một đơn vị tư vấn để lập. Tuy nhiên, vai trò của một nhà tư vấn đối với một công trình xây dựng là rất quan trọng.
– Thuê một nhà tư vấn thiết kế cho dự án nhà xưởng của mình, chủ đầu tư được gì ? Ngay từ khi dự án chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian của căn nhà để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi dự án đã thực sự được xây dựng nên, và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó. chủ đầu tư còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ dự án xây dựng kho xưởng, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng.

Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng, nhập vật tư

– Thực hiện xong bước 2, chủ đầu tư đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy cấp phép xây dựng. Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thứ 4 này. Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, chủ đầu tư có thể tiến hành thủ tục kiểm định, kiểm tra lại các hồ sơ tại các đơn vị chuyên môn.
– Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý. Hợp lý có nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Thực tế không phải dễ dàng để lựa chọn được một nhà thầu ưng ý, mặc dù số lượng nhà thầu xây dựng hiện tại là rất nhiều nhưng những đơn vị chỉ chuyên thi công xây dựng nhà xưởng như VMsteel lại rất ít bạn có thể dễ dàng biết được dựa vào hồ sơ năng lực của các nhà thầu xây dựng và lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất với công trình của bạn. Đối với phần lớn chủ đầu tư, biện pháp thông thường là hay hỏi người quen thân, nhờ họ giới thiệu cho các đội thầu đã được biết tiếng. Biện pháp này khá an toàn, mặc dù không phải lúc nào cũng thành công. Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi chủ đầu tư.

– Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ đầu tư cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu về căn nhà, góp ý vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có). Nên có một cuộc gặp ba người giữa chủ đầu tư, nhà thầu và nhà tư vấn thiết kế để có thể trao đổi mạch lạc, dễ hiểu, tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.
– Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho chủ đầu tư, dựa vào đó, chủ đầu tư có thể so sánh với bảng dự toán mà đơn vị tư vấn thiết kế lập để so sánh, tránh những hiện tượng bị nâng giá đột biến, gian dối về khối lượng.
– Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, chủ đầu tư bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu. 
Tham khảo mẫu hợp đồng thi công xây dựng theo thông tư số 2507/BXD-VP ngày 26/11/2007.

Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ đầu tư và nhà thầu, Bạn có thể lựa chọn hình thức phù hợp nhất với tình hình của doanh nghiệp.

Hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay).

Hình thức xây dựng trọn gói là chủ đầu tư bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất, cũng làm chủ đầu tư giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình. 

Hình thức thứ hai, là chủ đầu tư lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại.

Các phần vật tư chủ đầu tư lo thường các vật tư, thiết bị đặc biệt mà chủ đầu tư muốn chắc chắc về chất lượng và giá thành của chúng. Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là chủ đầu tư có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà hình thức là yếu tố chi phối lớn nhất, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý, ở hình thức này, chủ đầu tư cũng đỡ tốn kém chi phí chênh lệch hơn phương thức thứ nhất, tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn. 

Hình thức thứ ba, chủ đầu tư lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công.

Hình thức này thường chỉ được sử dụng khi chủ đầu tư có nhiều thời gian có sẵn đội ngũ giám sát công trình, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng. Ưu điểm đương nhiên là chi phí xây dựng sẽ được chủ đầu tư kiểm soát và khống chế ở mức thấp nhất, nhưng thời gian và công sức phải bỏ ra thì nhiều hơn. Ngoài ra, nếu không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp.
– Thêm một vấn đề nữa là chủ đầu tư nên tìm cho mình một người giám sát công trình. Đây là người sẽ trực tiếp quản lý về tiến độ và chất lượng của nhà thầu, tránh tình trạng làm gian dối, ăn bớt, chất lượng kém. Người giám sát này hoặc là người thân trong gia đình, nhưng phải có kinh nghiệm về xây dựng, hoặc là một công ty chuyên môn về xây dựng.

Bước 4: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng.

– Từ bước này, công việc sẽ là trách nhiệm của nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư sẽ không cần phải lo toan nhiều, tuy nhiên cũng cần biết rõ về các giai đoạn chủ yếu để có thể kiểm soát được về công việc, chất lượng và thời gian thi công.

Bước 5: Xây dựng phần khung nhà xưởng (phần thô).

Sau khi hoàn thành phần món của công trình tiết theo nhà thầy xây dựng sẽ xây dựng hay lắp dựng phần khung đối với các nhà xưởng sử dụng kết cấu thép tiền chế, bạn sẽ thấy tiến độ lắp dựng phần khung diễn ra cục kỳ  nhanh chóng do các cấu kiện thép (cột, kèo, vì kèo…) đã được sản xuất trước ở nhà máy.
Phần khung dự án án nhà xưởng bao gồm: Kết cấu thép (cột, kèo, vì kèo…), hệ mái, hệ bao che xung quang có thể là tôn hoặc tường gạch tùy thuộc vào yêu cầu của chủ đầu tư từ trước.
Đây là gia đoạn quan trọng nhất của một dự án xây dựng nhà xưởng, chủ đầu tư cần theo dõi và giám sát chặn với nhà thầu để đảm bảo chắn chắn không có sai sót ở bước này.
Bước 6: Giai đoạn hoàn thiện
– Kết thúc phần khung nhà (phần thô), là coi như đã đi được 70% cuộc hành trình. Tuy nhiên thời gian ở bước này lại rất lớn do đòi hỏi nhiều hơn về mặt chi tiết, kỹ thuật, thẩm mỹ. 
– Giai đoạn hoàn thiện bao gồm các công đoạn: trát tường, láng sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, …
– Công tác sơn bả là một công tác đơn giản, nhưng không phải ai cũng làm được một cách hoàn hảo. Hiện nay trên thị trường có nhiều chủng loại, nhãn hiệu sơn trang trí khác nhau, xét về tính dung môi có thể chia làm hai loại: sơn gốc nước và sơn gốc dầu. Sơn nước được sử dụng phổ biến hơn với ưu điểm tiện dụng và không gây độc hại cho sức khoẻ và môi trường, màng sơn cho phép lượng hơi ẩm nhất định bên trong tường thoát ra ngoài mà không gây phồng rộp. Trong khi đó sơn dầu chủ yếu dùng cho bề mặt gỗ và kim loại. Xét về chức năng sủ dụng chia làm hai loại: sơn trong nhà có đặc tính khả năng chùi rủa, vệ sinh, bề mặt nhà mịn còn sơn ngoài trời có đặc tính chống rêu mốc, bám bụi, chống thấm và bền màu. Hệ thống sơn trang trí bao gồm 03 lớp: lớp ma-tít làm phẳng bề mặt cần sơn, cần lưu ý chọn loại bột bả tường tốt có độ bám dính cao vì chất lượng sơn sẽ phụ thuộc rất nhiều vào lớp này. Thứ hai là lớp sơn lót giúp ngăn chất kiềm trong tường thoát ra ngoài làm hỏng màng sơn, cuối cùng là lớp sơn phủ có tác dụng bảo vệ và trang trí

Bước 7: Sản xuất, lắp đặt thiết bị dây chuyền sản xuất

Ở bước này thì hầu như phần việc của nhà thầu xây dựng đã hoàn thành, và họ đã chuyển qua phần bảo hành công trình. Chủ đầu tư nên đặt trước các thiết bị máy móc dây chuyền sản xuất  với nhà cung cấp từ giai đoạn khởi công dự án, để khi phần xây dựng nhà xưởng hoàn thành thì sẽ tiến hành lắp đặt thiết bị dây chuyền sản xuất ngay mà không phải chờ.
Nếu các thông số máy móc dây chuyền của nhà xưởng chính xác cộng với đơn vị nhà thầu nhà xưởng thi công chính xác thì hầu như bạn sẽ không gặp bất kỳ khó khăn gì ở giai đoạn này nữa. Trong trường hợp có phát sinh hoặc thay đổi về máy móc dây chuyền sản xuất trong nhà xưởng. Bạn cần làm việc với nhà thầy xây dựng để được hỗ trợ, tư vấn giải pháp tối ưu nhất cho vấn đề của bạn.
Kết Luận: Những vấn đề mà VMsteel đề cập ở trên sẽ giúp các bạn phần nào hiểu rõ hơn về công việc cần làm để xây dựng 1 dự án nhà xưởng cho doanh nghiệp, trong tực tế sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp mà chúng tôi chưa nói hết được, khi  gặp khó khăn trong quá trình chuẩn bị cũng như thực hiện công trình hãy liên hệ với chúng tôi đễ được tư vấn miễn phí.

Liên hệ tư vấn 

Với hệ thống 3 nhà máy sản suất kết cấu thép tại TP.HCM, Bình Dương và Long An, cùng đội ngũ kỹ sư kinh nghiệp trên 10 năm về kết cấu thép. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp mọi vấn đề, cho bạn có được giải pháp tốt nhất cho công trình của doanh nghiệp. Đừng ngần ngại hãy gửi câu hỏi hoặc gọi điện thoại cho chúng tôi.

Công ty cổ phần VMSTEEL
Văn phòng đại diện: Số 69, đường số 1, Cityland Residential Area, quận Gò Vấp, TP.HCM
Nhà máy 1: số 3/200, ấp Nhị Tân 1, Tân Thới Nhì, Hóc Môn, TP.HCM
Nhà máy 2: Đường 25, Thuận Giao, Thuận An, Bình Dương.
Nhà máy 3: 79/204 Nguyễn Hữu Trí, Mỹ Yên, Bến Lức, Long An.
Hotline: 091.999.3479
Email: info@vmsteel.com.vn
Website: www.vmsteel.com.vn/